2020년 부동산 가격공시 및공시가격 신뢰성 제고방안 발표

국토교통부 발표.

2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 발표

Ⅰ. 추진배경

 

□	공시가격은 조세, 복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준

 

ㅇ’89년 도입(주택 ’05) 이래 보유세․건보료 부과, 기초생활보장급여 대상 선정, 감정평가 등 60여개 분야*에서 활용 중임

 

*(조세·부담금) 재산세, 종합부동산세, 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등
(복지) 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 근로장려금 등
(감정평가) 보상, 소송, 경매, 국유공지 처분, 담보 등

 

ㅇ부동산 자산가치를 충실히 반영하는 적정 공시가격 산정은 과세 등 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반

 

□	낮은 시세반영률과 불균형으로 공시제도 개선 필요성 대두

 

ㅇ제도도입 시부터 공시가격이 시세에 비해 낮게 책정되고 매년 가격 상승분도 제 때 반영하지 못하여 시세반영률*이 50∼60% 수준

 

*’19년 공시가격 현실화율(%): (공동주택) 68.1, (단독주택) 53.0, (토지) 64.8

 

ㅇ특히, 고가 부동산이 저가 부동산에 비해 오히려 현실화율이 낮은 불균형으로 인해 공평과세 측면에서 문제점 노출

 

*’19년 공동주택 현실화율(시세, %): (3억원 미만) 68.6 vs (15∼30억원) 67.4

 

□	’19년 공시부터 개선을 추진 중이나, 누적된 문제해소에는 한계

 

ㅇ’19년 가격공시부터 고가 주택(12억원 이상)을 중심으로 현실화율을 제고하는 등 시세반영과 불균형성 해소에 주력하고 있으나,

 

*주택공시가격 현실화율(’18→ ’19): (공동) 68.1→ 68.1%, (단독) 51.8→ 53.0%

 

ㅇ고가주택 현실화율은 여전히 낮은 반면, 전반적 공시가격 현실화 과정에서 정보공개 부족, 공시가격 오류검증 미흡 등 비판 제기

 

⇒’20년 공시는 현실화율 제고 등을 통한 가격공시 공정성 확보와 함께 다각도의 제도개선을 통한 신뢰성 제고를 적극적으로 추진

Ⅱ. 2019년 부동산 가격공시 현황

 

◇그간 시세에 못미쳤던 공시가격의 현실화율을 전반적으로 제고하고 고가-저가 부동산간 공시가격 불균형 해소를 위한 개선에 본격착수

 

공동주택

공시변동률: 5.2%

현실화율: (’18) 68.1→ (’19) 68.1%

 

ㅇ국민 부담 등을 감안, 전반적 현실화율은 ’18년 수준을 유지하되,시세 12억원 이상 고가 주택에 대해 현실화율을 소폭 제고

 

*가격구간별 공시가격 변동률(%): (∼9억) 2.9 , (9∼12억) 17.4, (12억∼) 15.9

 

단독주택

공시변동률: 9.1%

현실화율: (’18) 51.8→ (’19) 53.0%

 

ㅇ부동산 유형간 형평성 확보를 위해 그간 공동주택에 비해 낮았던단독주택 현실화율을 고가(시세 15억원 이상) 중심으로 개선

 

*가격구간별 공시가격 변동률(%): (∼9억) 5.2, (9∼15억) 9.0, (15억∼) 28.6

 

토 지

공시변동률: 9.4%

현실화율: (’18) 62.6→ (’19) 64.8%

 

ㅇ중심 상업지, 대형 업무용 건물부지 등 고가토지(2,000만원/㎡이상)에 초점을 맞추어 공시가격 현실화율 조정

 

* ’19년 표준지 공시가격변동율(%): (고가토지) 20.05 vs (일반토지) 7.29

 

➡’19년 공시에도 불구, 전반적 현실화율은 여전히 낮은 수준, 특히 상당수 고가공동주택은 중저가에 비해서도 현실화율이 저조
【 공동주택 현실화율(%) 】	【 단독주택 현실화율(%) 】	【 표준지 현실화율(%) 】

Ⅲ. 2020년 가격공시 관련 고려사항

 

󰊱전반적인 낮은 공시가격 현실화율 수준

 

ㅇ부동산공시법은「적정가격(시세 개념)」을 공시토록 규정하고 있음에도 모든 유형의 부동산에서 시세반영률(현실화율)은 70% 미만

 

*(美) 대부분 州에서 시세 100% 수준 공시 / (臺) 65→ 90%로 현실화(’05→’15)

 

󰊲공시가격의 불균형으로 조세부담 등의 형평성․공정성 훼손

 

ㅇ부동산 유형․가격대별 현실화율 격차*로 인한 공시가격 불균형이 국민부담의 형평성과 공시제도의 공정성을 저해

 

*(공동) 3～6억: 68.6vs15～30억: 67.4 / (단독) 3～6억: 52.2vs12～15억: 50.6%

 

ㅇ고가 주택에 대해 시세 상승에 못미치는 가격공시 관행이 누적된 결과, 상당수 고가주택의 현실화율이 평균에도 미달

 

* 가격구간별 평균 현실화율(’19년 68.1%) 미달 공동주택 재고비율(%)
(9억 미만) 31.6 vs (9∼12억) 71.3, (12∼15억) 71.6, (15억 이상) 67.3

 

󰊳가격공시 관련 정확성․객관성․투명성 시비 증가 추세

 

ㅇ(정확성)공시가격 산정과정에서 층별 효용격차를 미반영*하는 등 일부 오류 발생으로 공시가격에 대한 이의신청 증가**

 

*갤러리아 포레의 경우 층별 가격격차 미반영으로 공시가격을 사후 정정

**’18→’19(건): (공동) 1,117→16,257, (단독) 43→431, (토지) 615→1,566

 

ㅇ(객관성)개별 부동산 공시가격 산정, 이의신청 수용 여부 등 공시가격산정 주체의 주관적 재량범위의 축소 필요성 지적

 

*포괄적, 개략적으로 규정된 공시관련 세부지침의 구체화․객관화 필요

 

ㅇ(투명성)공시가격 산정 기초자료, 가격대별 현실화 수준, 현실화율 제고방식* 등 공시관련 정보공개 확대 필요성 대두

 

*공시가격 예측가능성 확보를 위한 중장기 현실화 로드맵 수립 필요성 제기

Ⅳ. 2020년 부동산 가격공시 추진방안

 

1

기본방향

◇공시가격 현실화율 제고와 불균형성 해소를 흔들림없이 추진하면서 정확성·투명성 제고를 통해 공시제도의 신뢰성을 강화

 

󰊱	공시가격 현실화율(시세반영율)을 지속적으로 상향

 

ㅇ적정가격을 공시토록 한 공시법 취지, 사회통념과 거래실례 등에 부합되는 제도운영 측면에서 공시가격 현실화율 지속 제고

 

⇒엄밀한 가격 산정을 통해 시세변동률을 충실히 반영하고 시세와 공시가격간 격차도 축소하여 공시가격의 시세반영 수준 상향

 

󰊲	공시가격의 불균형성을 보다 과감하게 해소

 

ㅇ공시가격 불균형성 해소를 위해 전반적 현실화율을 제고하면서,
부동산 유형․가격대 등에 따라 상이한 현실화율의 조정도 병행

 

⇒’19년 공시가 일부 고가 단독주택* 공시가격 부분 정상화에 그친
점을 감안하여 현실화율 제고대상을 확대해 나가되,

 

*(단독주택) 시세 15억이상 (총 단독주택 재고의 약 1.7%)

 

⇒제고폭․방식 등은 부동산의 특성, 부담능력(가격), 형평성(현실화 수준) 등을 종합적으로 고려하여 공시가격 산정의 수용성을 도모

 

󰊳	가격공시 전반의 신뢰 강화

 

ㅇ’19년 공시과정에서 발생한 일부 오류사례가 재발되지 않도록 공시 가격의 정확성과 객관성을 강화하면서 정보공개 범위도 확대

 

⇒다단계 검증체계 구축, 불명확한 산정기준 정비, 공시관련 통계
공개 확대 등 단기적 신뢰제고 조치는 즉시 시행하면서,

 

⇒현실화 로드맵 수립, 공시가격 조사주체 역량제고 등 공시제도의 근본적 개선방안은 사회적 공론화 등 충분한 논의를 거쳐 제시

2

공시가격 산정방안

 

◇’20년 공시에서는 중저가에 비해 낮은 수준에 머물고 있는 고가주택 공시가격 현실화율 조기 제고에 초점을 맞춰 역전현상을 대폭 개선   ◇’21년 공시부터는 중장기 공시가격 현실화 로드맵(‘20년 수립)을 통해 전반적 현실화율 상향과 함께 공시가격 균형성을 근본적으로 제고

 

(1) 기본원칙→ ’20년 공시가격=’19년말 시세×(’19년 현실화율+α)

 

□(’19년말 시세)일년간 시세변동분 모두를 공시가격에 반영 원칙

 

ㅇ시세변동률은 실거래가, 감정평가 선례, 중개업소 탐문조사, 부동산 가격관련 통계자료 등을 토대로 감정원(감평사)이 별도 산정

 

□(현실화율 제고분 α)해당 부동산의 가격대와 현재 시세반영 수준
(현실화율) 등을 고려하여 적용대상을 선정하고 제고폭을 차등

 

ㅇ가격대가 높고 현재 현실화율이 낮을수록 α를 상향하되, 적용방식등은 유형별 현실화율 격차 등을 고려하여 별도 설정

 

(2) 유형별 산정방식

 

공동주택

시세 9억원 이상*인 경우 α를 적용하되, 가격대별 차등

*시세가 9억원 미만인 경우 α 적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영

 

【 시세 9∼15억원 미만 】

 

ㅇ(α 적용대상) ’19년 현실화율 70%* 미만

 

*’19년 공동주택 평균 현실화율(68.1%) 대비 약 +2%p↑
(시세 9억원 이상이어도 현재 현실화율이 70% 이상이면 시세변동률만 반영)

 

ㅇ(α 적용방식)현실화율이 낮을수록(1)+시세가 높을수록(2) 가산하여 현실화율 70% 수준까지 제고(가격급등이 없도록 α 상한을 8%p로 설정)

*α를 통해 산정되는 현실화율이 70%를 초과하면 현실화율은 70%까지만 반영

▪ α = (1) + (2) = (70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2   (1) 현실화율이 70% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산→ 5%p限 (2) 시세가 9억원 대비 1억원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산→ 3%p限

 

【 시세 15~30억원 미만 】

 

ㅇ(α 적용대상) ’19년 현실화율 75%* 미만

 

*’19년 공동주택 평균 현실화율(68.1%) 대비 약 +7%p↑

 

ㅇ(α 적용방식)시세 9∼15억원 미만인 경우와 동일한 방식으로 가산하여 현실화율을 75% 수준까지 제고(α 상한: 10%p)

 

▪ α = (1) + (2) = (75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2   (1) 현실화율이 75% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산→ 5%p限 (2) 시세가 9억원 대비 1억원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산→ 5%p限

 

【 시세 30억원 이상 】

 

ㅇ(α 적용대상) ’19년 현실화율 80%* 미만

 

*’19년 공동주택 평균 현실화율(68.1%) 대비 약 +12%p↑

 

ㅇ(α 적용방식)시세 9∼15억원 미만인 경우와 동일한 방식으로 가산하여 현실화율을 80% 수준까지 제고(α 상한: 12%p)

 

▪ α = (1) + (2) = (80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2   (1) 현실화율이 80% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산→ 6%p限 (2) 시세가 9억원 대비 1억원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산→ 6%p限

 

【 공동주택 종합 】   ▪시세 9억원 미만: 시세변동률만 반영 ▪시세 9～15억원: 현실화율 70% 미만→ 70% 수준까지 제고(상한 8%p) ▪시세 15～30억원: 현실화율 75% 미만→ 75% 수준까지 제고(상한 10%p) ▪시세 30억원 이상: 현실화율 80% 미만→ 80% 수준까지 제고(상한 12%p)

➡’20년 공동주택 평균 현실화율은 69.1% 내외 상승 예상(’19. 68.1%)   ① 공동주택 현실화율 제고분(α) 시뮬레이션(%p)   ② 공동주택 현실화율 예상추이(%)

 

단독주택

시세 9억원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별 차등

 

ㅇ(α 적용대상) 시세 9억원 이상 + ’19년 현실화율 55%* 미만

 

*’19년 단독주택 평균 현실화율(53.0%) 대비 +2%p↑
(시세 9억원 미만이거나 현재 현실화율이 55% 이상이면 시세변동률만 반영)

 

ㅇ(α 적용방식)현실화율이 낮을수록(1)+시세가 높을수록(2) 가산하여
현실화율을 55% 수준까지 제고(α 상한은 9～15억: 6%p, 15억～: 8%p)

 

▪ α = (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2   (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9～15억원: 3%p限, 15억원 이상: 4%p限) (2) 시세가 9억원 대비 1억원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9～15억원: 3%p限, 15억원 이상: 4%p限)

 

【 단독주택 종합 】   ▪시세 9억원 미만: 시세변동률 반영 ▪시세 9～15억원: 현실화율 55% 미만→ 55% 수준까지 제고(상한 6%p) ▪시세 15억원 이상: 현실화율 55% 미만→ 55% 수준까지 제고(상한 8%p)

➡’20년 단독주택 평균 현실화율은 53.6% 내외 상승 예상(’19. 53.0%)   ① 단독주택 현실화율 제고분(α) 시뮬레이션(%p)   ② 단독주택 현실화율 예상추이(%)

 

토지

목표 현실화율을 설정하여 모든 토지의 α를 균등제고

 

ㅇ(α 적용대상)모든 토지(영세자영업자가 많은 전통시장은 적용배제)

 

ㅇ(α 적용방식)향후 7년내 모든 토지가 현실화율 70%에 도달하도록「(70% - 현행 현실화율)÷7」을 α로 적용(현실화율 상한: 70%)

 

➡’20년 토지 평균 현실화율은 65.5%내외로 상승 예상(’19. 64.8%)   ① 토지 현실화율 제고분(α) 시뮬레이션(%p)   ② 토지 현실화율 예상추이(%)

 

※다만, 위 산정방식 적용시, 가격대가 혼재된 인접 주택간 공시가격
변동률 격차가 지나치게 커지는 등 특이사례의 경우 별도 미세조정

3

공시가격의 신뢰성 제고

 

◇공시가격의 정확성, 객관성을 강화하기 위해 산정기준, 검증체계 등 공시가격 시스템 전반을 개선   ◇공시가격 현실화 정책의 투명하고 안정적인 추진을 위해 공시가격 현실화 로드맵을 수립하고 공시관련 정보공개를 지속적으로 확대

 

(1) 공시가격 산정기준 개선

 

□(현황)가격공시 관련 기준 미비 등으로 공시가격 산정주체의 재량범위가 넓어 일부 주관적인 산정결과 도출 소지

 

①비교표준부동산 선정기준*이 포괄적으로 규정되어 사안에 따라서
표준주택․토지와 개별주택․토지간 변동률 격차가 크게 발생

 

*용도지역, 가격수준, 이용상황이 동일할 것 등 개략적 기준만 제시

 

②공시가격 이의신청에 대한 수용여부 판단 시 조사자 재량여지

 

③공동주택의 층별․호별 효용비 기준이 없어 조사자마다 격차율*이 상이하게 반영될 가능성

 

*갤러리아포레 事例: (‘18 공시) 층별 효용비 격차 반영→ (‘19 공시)12∼43층
효용비를 모두 동일하게 수정 반영

 

④가격공시 업무요령에서 주택에 대해서만 공시비율(시세 80%)을
적용토록 규정→ 주택을 토지보다 낮게 평가하는 관행 지속

 

*일부 단독주택에서 역전현상 발생: 주택(토지+건물) 공시가 < 토지 공시가

 

□(개선)공시업무 관련 미흡하거나 불합리한 기준을 전반적으로 정비
(가격공시 업무요령 개정완료, ’19.10)

 

①비교표준부동산 선정기준 구체화(용도, 경과년수, 주택규모 등 추가)

 

②공시가격 이의신청 처리기준* 마련

 

*부동산 특성 오류, 시세분석 오류, 인근 부동산간 가격 불균형 등 이의신청을 반영하여야 할 구체적 기준 마련

③공동주택 층별․호별 효용비 산정기준* 보완

 

*층별 효용비 표준모형 구축, 단지별 향․조망․소음․접근성 고려 의무화 등

 

④주택-토지간 공시가격 역전현상 해소, 부동산 유형별 형평성 제고를 위해 주택에만 적용해온 공시비율은 적용 배제*

 

*향후 공시가격은 별도의 현실화 방안에 따라 단계적으로 상향

 

(2) 산정주체의 책임성 및 검증체계 강화

 

□(현황)감정원(표준주택, 공동주택), 감정평가법인(표준지), 지자체(개별 주택․토지) 등 다양한 산정 주체가 조사 및 검증에 참여

 

①감정원: 일선 조사자 개인이 가격 적정성에 대해 책임을 전담하는 구조로 공시업무 감독단계별 오류 검증체계를 강화할 필요

 

②감정평가법인:소속 감정평가사의 공시업무에 대한 법인 차원의 검증이 부족하고 오류발생 시에도 법인에게는 책임을 묻지 않음

 

③지자체:일부 지자체의 개별부동산 특성조사 부실, 감평사 등을
통한 검증업무의 형식적 수행 등이 오류의 원인으로 지적

 

*용도지역, 접면도로 등 공시가격에 영향을 미치는 주요 특성조사 미흡
특성변경 등 감평사의 검증을 의무적으로 받아야 함에도 검증의뢰 누락
감평사의 검증결과를 제대로 반영하지 않고 소유자 의견청취 착수 등

 

□(개선)공시관련 검증 및 감독체계를 강화하면서 공시정책 심의․의결기구인 중앙부동산가격공시위원회*의 위상과 기능을 재정립

 

*위원장: 국토부 1차관, 기재부 등 정부위원, 민간전문가 등 총 20인으로 구성

 

①감정원: 조사자～지사장∼ 本院(공시본부)에 이르는 단계별로 철저한 검증을 실시하고 오류 등에 대한 공동책임* 부과(업무요령 旣개정)

 

*공시가격 오류 발생시, 조사자 외에 관리책임자까지 징계책임 부과

 

-국토부․감정원 합동 ｢가격공시 특별점검단｣을 설치, 주요 대형단지 등을 중심으로 공시가격 산정에 대한 심층점검도 추진

②감정평가법인:법인 소속 감평사가 최종 공시(안)을 제출하기 전에 법인 차원의 검증절차를 반드시 거치도록 의무화*(업무요령 旣개정)

 

*기관 검증에도 불구, 중대한 오류 발생시 법인도 관리책임을 물어 행정처분

 

-감평법인의 성과평가 결과를 공개하고 평가결과에 따라 공시물량 배정 차등폭 확대*, 업무배제** 등 추진(국토부 고시개정, ’20년초)

 

*(’19) 15%p→ ('20) 30%p→ ('21) 35%p→ ('22) 40%p

**중대 오류를 발생시킨 감평법인에 대해서는 익년도 공시참여 배제

 

③지자체:개별 공시가격 의견청취 전 국토부 지도점검 강화
(국토부 훈령 및 업무요령 旣개정)

 

-개별공시가격 산정(안)에 대한 점검을 통해 각종 오류의심 사례를 추출, 지자체에 제공하고 소명 또는 오류해소 의무화

 

-검증의무대상 검증의뢰 누락, 검증결과 미반영 등 부실검증 문제가 재발되지 않도록 검증 및 검증결과 반영절차에 대한 관리 강화*

 

*개별 부동산 검증의뢰시 산정가격조서 첨부 의무화, 감평사(감정원) 검증결과 검토․반영기간 연장(현행: 2일→ 개선: 7일) 등

 

④중부위:공시가격에 영향이 큰 복지부를 위원으로 추가하고, 심의
범위*도 공시관련 주요 정책까지 확대(공시법 시행령 개정, ’20년초)

 

*현재는 가격 결정공시, 이의신청 수용여부 심의 등 기술적 사안에 편중

 

(3) 공시가격 산정 시스템 보강

 

□(현황)공시가격 산정관련 2개 시스템*을 운영중으로 호환성 강화,
연계DB 확충 등을 통해 공시가격의 정확성을 제고할 필요

 

*표준지․표준주택․공동주택 가격산정시스템(KRIMS): 국토부(감정원 위탁)
개별지․개별주택 가격산정시스템(KRAS): 국토부(민간업체 위탁)

 

①부동산 특성조사의 정확도를 제고할 수 있는 GIS 정보활용 미흡

 

②체계적․자동적 오류(면적 불일치, 평형간 공시가격 역전, 층별 공시가격 격차 미반영 등) 검증기능 미비

 

③일부 관련 DB 미연계로 공시가격 오류를 완전히 차단하는데 한계

④표준․개별부동산 산정시스템이 분리되어 공시업무 호환성 측면에서 한계가 있고 개별 시스템(KRAS) 기능이 표준에 비해 미비

 

□(개선)IT 지원 강화, 검증기능 확충 등 종합적 시스템 개선 추진

 

①GIS기반 부동산 특성조사* 기능을 탑재하여 공시가격 정확도 제고

 

*연속 지적도, 도로명 전자지도, 수치지형도 등을 활용하여 감정원에서 旣개발

 

②잘못된 값을 입력하는 등 오류발생시 가격산정 절차가 다음 단계로 진행되지 않도록 검증 시스템을 보완

 

*단지내 평형간 공시가격 역전 등 40여가지의 오류체크 항목을 시스템에 추가
→ 항목별 오류검증을 모두 완료한 경우에만 산정절차가 종료되도록 개선

 

③유관기관 협의→ 공시법령 개정 등을 거쳐 등기, 과세대장 등 관련 DB와 공시 시스템 간의 연계를 확대

 

*(旣연계중) 지적도, 토지이용계획서, 토지․건축물 대장 등→ (추가연계) 등기사항전부증명서(대법원), 재산세 과세대장(지자체) 등

 

④우선 개별부동산 가격산정시스템 지원기능*을 보강(‘20)하고 향후 시스템 재구축을 통해 표준․개별시스템 통합을 추진(‘21)

 

*개별부동산 목록 자동정비, 부동산 특성오류 검증, 검증의무대상 자동추출 등

 

(4) 공시업무 수행역량 강화

 

□(현황)대형 감정평가법인* 위주 공시업무 참여로 공정경쟁을 통한 역량제고에 한계가 있고 감정원의 인력․교육체계 등도 재편 필요

 

*법인 소속 평가사 수 20명 이상, 主사무소에 8명 이상 주재

 

①그간 공시업무 효율성 측면에서 대형법인에 인센티브(30% 물량우선 배정)를 부여하면서 표준지 공시업무 대부분이 대형법인에 집중*

 

*13개 대형법인은 모두 공시업무 참여 vs 50여개 중소법인 중 4개만 참여

 

②공시업무를 담당하고 있는 감정원 공시인력의 전문성 제고, 가격조사 산정기법 고도화 요구 등이 지속적으로 제기

□ (개선)공시업무 참여확대를 통해 성과경쟁을 유도하면서 감정원의 공시업무 수행역량을 종합적으로 제고

 

①대형법인 인센티브 폐지(고시개정, ’20)로 우수한 역량을 갖춘 중소법인, 개인 감정평가사무소의 공시업무 참여를 확대

 

*대형법인과 중소법인을 구별하는 인원수 기준 등도 폐지 추진(공시법 시행령)

 

②감정원의 공시업무 인력관리를 강화하면서 산정기법 등도 고도화

 

-감정원 자체 자격제도 신설로 자격시험 통과자만 공시업무에 참여토록 하고, 관리책임자도 공시업무 경력을 갖춘 자로 배치*

 

*(’20) 제도설계, 경력요건 확정 등 감정원 내규개정→ (’21) 주요 지사부터 적용

 

-감정평가사를 적정규모로 채용하고 공시관련 자체교육을 강화하는 한편, 대량산정모형* 활용(’20. 공동주택 시범사업)도 적극 추진

 

*실거래가 데이터와 통계모형을 통해 공시가격을 객관적으로 산정하는 시스템

 

(5) 공시관련 정보공개 확대

 

󰊱(공시통계)현행은 공시가격변동률 공개→ 현실화율 통계(가격구간별) 등도 단계적으로 공개 확대(’20년 공시확정 후)

 

󰊲(산정내역)현재는 소유자에게 공시가격만 고지→ 공시가격의 세부기초자료*도 함께 제공하는 시범사업 시행(’20～, 세종시)

 

*부동산 주요 특성, 참고한 실거래가, 시세정보 등 객관적 항목 중심 공개

 

ㅇ향후 의견수렴 등을 거쳐 공개되는 항목․지역 등을 지속 확대

 

󰊳(이의신청 검토)현재는 수용․불수용 여부에 대해서만 신청자에게 통보→ 이의신청 세부검토내역까지 이의제기자에게 통보 추진(’20)

 

󰊴(중부위 회의록)위원회 심의종료 후 일정 기간(예: 3월)이 지난 후, 홈페이지(공시가격알리미) 등에 공개 추진

 

*중부위 회의록 공개를 의무화한 공시법 개정안 국회 상임위 통과(’19.12.6)

(6) 공시가격 현실화 로드맵 수립

 

◇공시가격 현실화율의 일관된 제고를 통해 유형․가격․지역 등에 따른 불균형성을 근본적으로 해소하는 중장기 로드맵 수립(’20년중)

 

□(주요내용)로드맵을 통해 ① 현실화율 목표치, ② 목표도달 기간, ③ 현실화율 제고방식 등을 명확하게 제시

 

【 ① 현실화율 목표치 】

 

ㅇ입법취지(적정가격), 해외사례, 현행 현실화율 수준 등을 고려하여 최종 목표치 제시

 

【 ② 목표 도달기간 】

 

ㅇ점진적 가격 현실화를 통한 세부담 경감과 조속한 과세 형평성
확보를 균형있게 고려하여 유형별 현실화 목표 도달시기 제시

 

【 ③ 목표 도달방식(대안 예시) 】

 

ㅇ(계획기간내 균등제고)현실화율 제고분을 전체 기간에 안분

 

*예시: (목표 현실화율) A%, 매년 α = (A% - ’20년 현실화율) ÷ n년

 

ㅇ(가격대별 차등제고)그간 중저가에 비해 현실화율이 낮았던 고가 부동산과 부담능력이 낮은 중저가 부동산의 목표도달 기간을 차등
→고가 부동산에 대해서는 상대적 조기 현실화 유도

 

*예시: (목표 도달기간) n년→ ∼9억: n년 > 9∼15억: n-2년 > 15억∼: n-4년

 

ㅇ(先균형 확보, 後균등제고)우선 모든 부동산을 특정 균형 현실화율에 수렴하게 한 후, 이후 기간은 목표치까지 균등하게 제고

 

*예시: (목표 현실화율) A%, (목표 도달기간) n년→
n-5년내 현실화율 모두 (A-10)%로 조정→ 이후 5년간 A%까지 균등 제고

 

⇒상기 대안을 포함한 다양한 방식에 대한 종합적 검토 후 확정

 

□(수립절차)전문기관 용역(’20.2～), 관계부처 TF 운영, 공청회 개최 등 공론화 과정을 거쳐 중앙부동산가격공시위원회에서 심의․확정

Ⅴ. 향후 추진계획

 

󰊱’20년 가격공시 추진

 

ㅇ부동산 소유자 의견청취→ 의견검토, 가격검증→ 결정공시

 

*의견청취: (단독주택) ’19.12.18, (토지) ’19.12.24, (공동주택) ’20.3.12 예정

*결정공시: (단독주택) ’20. 1.23, (토지) ’20. 2.13, (공동주택) ’20.4.29 예정

 

ㅇ공동주택 결정공시 시, 공시관련 통계 공표(가격대별 현실화율 등)

 

󰊲가격공시 신뢰성 제고를 위한 개선과제를 차질없이 이행

 

ㅇ’20년 공시오류 근절을 위한 검증체계 강화 등 단기과제→ 旣완료
(훈령․업무요령 개정, 시스템 기능보강 등)

 

ㅇ감정평가업계 의견수렴1), 관계기관 협의2), 제도설계3) 등이 필요한 과제→ ’20년 완료 후 ’21년 공시부터 순차 적용

 

1) 감정평가업자 성과평가 강화, 대형 감정평가법인 인센티브 폐지 등
2) 재산세 과세대장․등기사항 전부증명서 DB 연계, 중부위 위원구성 강화 등
3) 감정원 공시담당자 자격제도 신설, 표준․개별가격공시 시스템 통합 등

 

󰊳로드맵 수립 등 중장기 부동산가격 공시 개선방안* 마련(’20년중)

 

*로드맵 마련과 함께 그간 제기된 공시주체(국토부, 지자체), 조사기관(감정원, 감정평가사)간 역할분담, 공시주기 등 쟁점에 대한 검토도 진행

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

참고

부동산 가격공시제도 개요

 

□ 개 념

 

ㅇ국가 및 지자체가 다양한 행정목적 활용을 위해 부동산공시법에 따라 매년 1월 1일을 기준으로 정하는 부동산의 적정가격

 

* 공시 대상 부동산 범위 : 토지, 단독주택, 공동주택

 

□ 활용 분야

 

ㅇ공시가격은 재산세 등 조세, 개발부담금 등 부담금, 기초연금 등 복지, 감정평가 및 기타 행정목적 등 60여개 행정 목적에 활용

 

【 공시가격을 활용하는 주요 연관 제도 】

구분	세부 제도
(준)조세	○ 재산세, 종합부동산세, 상속 및 증여세, 건강보험료 등
부담금	○ 재건축초과이익부담금, 개발부담금 등
복지	○ 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 교육비, 근로장려금 등
감정평가	○ 보상, 소송, 경매, 국공유지 처분, 담보 목적 등

 

□ 수행 체계

 

ㅇ 토지·단독은 표준-개별방식*, 공동주택은 전수조사방식 적용

 

*표준부동산은 국가(국토부 장관) 공시, 개별부동산은 시군구에서 표준부동산을 기준으로 국가에서 정한 비준표를 활용해서 대량산정

 

구분	조사대상	주체(대행)	공시시점	도입시기
토지	표준지(50만필지)	국가(감평사)	2월중	‘89년
	개별지	지자체	5월말
단독주택	표준주택(22만채)	국가(감정원)	1월말	‘05년
	개별주택	지자체	4월말
공동주택	공동주택	국가(감정원)	4월말	‘05년

 

□ 공시 절차

 

ㅇ현장조사→ 표준부동산 선정→ 초안 마련→ 가격심사→ 의견청취→ 중앙부동산가격공시위원회 심의(위원장 국토부 1차관)→ 결정․공시

 

2020년 부동산 가격공시 및

공시가격 신뢰성 제고방안 발표

- 현실화율 지속제고, 오류검증 강화, 내년 현실화 로드맵 발표 -

 

□국토교통부(장관 김현미)는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 12.17 (화)「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안」을 발표하였다.

 

ㅇ공시가격(안) 의견청취 전에 공시가격 산정방식과 공시제도 운영 등에 대한 방향을 밝히는 것은 ’89년 공시제도 도입 이래 최초로,

 

*그간은 공시가격(안) 의견청취 종료 후 결정공시 시점에서 공시가격 변동률 등을 제한적 공개(표준단독: 매년 1월말, 표준지: 2월중, 공동주택: 4월말)

 

ㅇ이는 부동산 가격공시에 대한 높은 국민적 관심, 공시제도 운영에 대한 투명성, 신뢰성 제고 요청에 적극 부응하기 위한 조치이다.

 

□국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진중인 공시가격 현실화 정책의 ’20년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하면서,

 

*공시가격 현실화율(’19, %): (공동주택) 68.1, (표준단독) 53.0, (표준지) 64.8

 

ㅇ공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하는 신뢰성 제고방안도 함께 제시하였다.

 

□공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 중요 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나,

ㅇ그간 낮은 현실화율1), 고가-중저가 부동산간 현실화율 역전문제2), 일부 오류로 인한 신뢰성 부족 등 여러 비판이 제기되어 왔다.

 

1) 공시가격 현실화율(’19, %): (공동주택) 68.1, (표준단독) 53.0, (표준지) 64.8

2) 공동주택 현실화율(’19, %): (시세 3～6억) 68.6 vs (시세 15～30억) 67.4

 

□’19년 가격공시를 통해 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취한 바 있으나,

 

ㅇ여전히 유형별 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮고, 고가주택의 공시가격 현실화율은 일부 초고가 단독주택을 제외하면 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다

 

【 공동주택 현실화율(%) 】	【 단독주택 현실화율(%) 】	【 표준지 현실화율(%) 】

 

□공시가격 신뢰성 제고방안에서는 이러한 문제점의 근본적인 해소를 위해 향후 가격공시 정책 추진방향으로,

 

①공시가격 현실화율 상향, ② 불균형성 해소, ③ 제도 전반의 신뢰강화를 제시하고 2020년 공시부터 강도높게 실천해 나갈 계획이다.

 

□이번 대책의 주요 내용은 다음과 같다.

 

1. 2020년 부동산 가격공시 추진방안

 

□’20년 공시가격은 엄밀한 시세평가를 토대로 공시가격 현실화율을 고가공동주택 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등제고하여,

 

ㅇ전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진된다.

□이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 ’19년중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고,

 

ㅇ해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(’19년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용하여 공시가격을 결정할 예정이다.

 

⇒’20년 공시가격 = ’19년말 시세 × (’19년 현실화율 + α)

 

□부동산 유형·가격대별 공시가격(현실화율) 산정방식은 아래와 같다

 

【 공동주택 】

 

ㅇ현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되,

 

*9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영

 

ㅇ이들 주택 중 ’19년 현실화율이 일정한 수준*에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분(α)을 적용하고,

 

*(시세9∼15억) ’19년 70% 미만, (15∼30억) 75% 미만, (30억이상) 80% 미만

 

ㅇ고가공동주택 조기 현실화를 통한 공시가격 공정성 강화를 위해
가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고폭을 확대하여 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하되,

 

ㅇ지나친 공시가격 급등이 없도록 α의 상한*을 두어 산정한다.

 

*(9∼15억원) 최대 8%p, (15∼30억원) 최대 10%p, (30억원 이상) 최대 12%p

 

【 단독주택 】

 

ㅇ공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 ’19년 현실화율이 55%에 미달되는 경우로 하고,

 

ㅇ현실화율 제고 수준은 55%로 하되, α의 상한*을 두어 가격급등을 방지하는 방식은 공동주택과 유사하다.

 

*(9∼15억) 최대 6%p , (15억 이상) 8%p

【 주택 공시가격 현실화율 세부 산정방식 】

구 분	대 상	현실화율 제고분(α)	비 고
공동 주택	·시세 9∼15억원 (’19년 70% 미만)	(70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 70%, α 상한: 8%p
	·시세 15~30억원 (’19년 75% 미만)	(75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 75%, α 상한: 10%p
	·시세 30억원 이상 (’19년 80% 미만)	(80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 80%, α 상한: 12%p
표준 단독주택	·시세 9억원 이상 (’19년 55% 미만)	(55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2	목표 현실화율: 55%, α 상한 6%p/8%p(15억~)

 

【 토 지 】

 

ㅇ영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 ’19년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

 

*(예) ’19년 현실화율 63%→ ’20년 현실화율 제고분 1%p, '19년 56%→ ’20년 2%p

 

□이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 ’20년 가격공시를 통한
부동산 유형별 현실화율은,

 

ㅇ‘19년 대비 공동주택(68.1%→ 69.1%)은 1.0%p, 표준단독주택(53.0%→ 53.6%)은 0.6%p, 표준지(64.8%→ 65.5%)는 0.7%p 수준 제고될 전망이다.

 

2. 공시가격 신뢰성 제고관련 주요 방안

 

□지난 공시가격 산정·평가 과정에서 제기된 문제점들을 개선하고, 공시가격에 대한 신뢰성을 확보하기 위한 대책도 함께 추진된다.

 

①표준-개별주택간 변동률 격차 과다, 단독주택 공시가격 역전현상* 등 문제를 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 객관적이고 합리적으로 개선한다.

 

* ’19년 기준, 단독주택 약 30%가 주택(건물+토지)공시가격 < 공시지가(토지)

 

ㅇ개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화하여 시·군·구 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준부동산을 선정하지 못하도록 공시가격 산정기준을 개선

ㅇ공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영하여 객관적 가격산정 추진

 

ㅇ주택에만 규정된 공시비율*(80%, ’05∼) 기준을 ’20년 공시부터 폐지하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상을 점진적 해소

 

*주택은 산정된 기초가격에 공시비율(80%)을 곱한 가격을 결정공시

 

ㅇ이는, ’19년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용하여 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문임

 

ㅇ앞으로 공시가격의 시세반영비율(현실화율)은 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획

 

②공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

 

ㅇ감정원(공동, 표준단독)은 조사자～지사장～총괄부서에 이르는 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 오류에 대해 공동책임 부과

 

*감정원의 공시업무 전문성 제고를 위해 공시전문 자격제도 운영(’21∼)

 

ㅇ감정평가법인(표준지)은 법인 차원의 검증 절차를 의무화하여 감평법인 책임성을 강화*하고, 성과평가를 토대로 공시물량 배정 차등**

 

* 중대오류를 범한 감정평가법인 익년도 공시업무에서 배제

**감평법인간 물량배정 차등폭 확대(’19. 15→ ’20. 30→ ’21. 35→ ’22. 40%)

 

ㅇ지자체가 산정을 담당하는 개별주택과 개별토지에 대한 공시가격 지도점검을 강화하는 등 검증절차를 내실화

 

③공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

 

ㅇ부동산 특성조사 시 GIS 정보를 자동으로 연계하여 가격산정의 정확성을 제고하고, 공시가격 오류 자동검증시스템*을 구축

 

*40여개의 오류체크 항목을 시스템에 추가→ 미확인시 산정절차 종결 불허

ㅇ우선 개별부동산의 공시가격 산정시스템*에 대한 기능보강을
선행하고 표준부동산 가격산정시스템과의 통합도 추진(’21)

 

*(표준) 부동산종합정보시스템(KRIMS)→ 감정원 운영
(개별) 부동산종합공부시스템(KRAS)→ 민간 위탁(KRIMS에 비해 기능 미흡)

 

ㅇ기타, 조사자의 자의적 판단을 최대한 배제하고, 객관성을 높이기 위해 표준화가 용이한 공동주택부터 대량산정모형을 단계적 도입*

 

*’20∼’22년간 시범사업 실시 후 단계적으로 확대 적용

 

④“깜깜이 공시” 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개 확대 등 공시운영의 투명성도 강화한다.

 

ㅇ’20년 공시가격 확정(’20.4월) 이후, 가격대별 현실화율 등 공시관련 통계를 공개하고 향후 공개범위 등을 지속적으로 확대

 

ㅇ아울러 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료(부동산 특성, 실거래가, 시세정보 등)를 공개하는 시범사업을 실시하고,

 

* ’20년은 일부지역 시범적용→ 의견수렴 등을 거쳐 공개항목·지역 등을 확대

 

ㅇ이의신청 검토내역, 중앙부동산가격공시위원회 회의록 등 공시
관련 자료도 함께 공개하여 공시가격 결정과정의 투명성을 제고

 

3. 공시가격 현실화 로드맵 수립

 

□앞으로 공시가격 현실화정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 현실화 로드맵도 내년중 마련된다.

 

ㅇ그간 공시가격의 현실화 필요성에 대한 많은 문제제기가 있었으나 중장기 로드맵의 부재로 공시가격 예측 가능성이 떨어지고 현실화 제고방식에 대한 불투명성 논란이 있었던 것이 사실이다.

 

□국토교통부는 ’20년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로
사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년중 로드맵을 발표할 계획이다.

 

ㅇ로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이며,

ㅇ전문기관의 연구용역, 관계부처 TF 운영, 공청회, 중앙부동산가격
공시위원회 심의 등 충분한 의견수렴을 거쳐 확정된다.

 

□국토부는 현재 국회에서도 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 법적 근거를 담은 부동산공시법 개정(안)*을 논의 중에 있는 만큼,

 

*공시가격의 적정가격 반영률 관련 계획수립을 의무화하는 부동산공시법
개정안 국회 국토위 통과(’19.12.6), 법사위 상정대기중

 

ㅇ조속히 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수하여 ’21년 공시부터
적용해 나간다는 방침이다.

 

4. 향후 일정

 

□’20년 가격공시 방안에 따라 산정된 공시가격은 오는 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차를 시작으로 순차적으로 결정 공시될 예정이다.

 

ㅇ ‘20년 표준단독주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계되었으며, 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 순으로 높게 상승했고, 제주(△1.6%), 경남(△0.4%), 울산(△0.2%)은 소폭 하락했다.

 

ㅇ공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3.12일부터 시작될 계획이며, 결정공시는 4.29일 이루어진다.

 

*의견청취: (단독주택) ’19.12.18, (토지) ’19.12.24, (공동주택) ’20.3.12 예정

결정공시: (단독주택) ’20. 1.23, (토지) ’20. 2.13, (공동주택) ’20.4.29 예정

 

□국토교통부 관계자는 “공시가격 신뢰성 제고방안을 차질없이 추진하여 현실화율을 흔들림없이 높여 나가면서,

 

ㅇ공시가격 산정의 정확성, 객관성, 투명성을 강화하여 신뢰할 수
있는 공시제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다“고 밝혔다.

 

【붙임 1】 부동산 유형별 현실화율 변동

【붙임 2】 2020년 표준단독주택 공시가격 의견청취(안)

【붙임 3】 Q & A

【붙임 4】 ‘20년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(별지)

 

이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 부동산평가과 김세묵 사무관, 노운용 주무관(☎ 044-201-3425,3427)에게 연락주시기 바랍니다.

붙임1

부동산 유형별 공시가격 현실화율 변동

 

□ 공동주택

구분	합계	~3억	3~6억	6~9억	9~12억	12~15억	15~30억	30억~
‘18	68.1	68.8	68.6	67.2	66.6	65.2	66.7	67.1
‘19	68.1	68.6	68.6	67.2	66.6	66.8	67.4	69.2
‘20	69.1	68.6	68.6	67.2	68.8	69.8	74.6	79.9

 

 

□ 단독주택

구분	합계	~3억	3~6억	6~9억	9~12억	12~15억	15~30억	30억~
‘18	51.8	52.7	52.2	52.4	51.4	50.6	49.2	49.3
‘19	53.0	52.7	52.2	52.4	51.4	50.6	54.2	62.1
‘20	53.6	52.7	52.2	52.4	53.4	53.7	56.0	62.4

 

 

□ 토지

구분	합계	주거용	상업용	공업용	농경지	임야
‘18	62.6	62.5	62.8	64.4	60.8	60.5
‘19	64.8	63.7	66.5	65.3	62.0	61.6
‘20	65.5	64.6	67.0	66.0	63.1	62.8

 

붙임2

2020년 표준단독주택 공시가격 의견청취(안)

 

□ 전국 변동률

 

ㅇ 전국 표준단독주택 공시가격은 `19년 대비 약 4.5% 상승하였음

 

< 연도별 표준단독주택 공시가격 변동률 >

연도	‘11	‘12	‘13	‘14	‘15	‘16	‘17	‘18	‘19	‘20
변동률(%)	0.86	5.38	2.48	3.53	3.81	4.15	4.75	5.51	9.13	4.50

 

□ 시도별 변동률

 

ㅇ 서울 6.8%, 광주 5.9%, 대구 5.8% 등이 전국 평균(4.5%) 대비 다소 높게 나타났고, 제주 △1.6%, 경남 △0.4%, 울산 △0.2%은 하락

 

< `19년 대비 `20년 지역별 표준주택 공시가격 변동률(단위: %) >

전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
4.5	6.8	4.3	5.8	4.4	5.9	4.2	△0.2	4.7
(9.1)	(17.8)	(6.5)	(9.2)	(5.0)	(8.7)	(3.9)	(2.5)	(7.6)
경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
4.5	2.8	1.7	0.8	2.6	4.0	2.1	△0.4	△1.6
(6.2)	(3.8)	(3.3)	(1.8)	(2.7)	(4.5)	(2.9)	(0.7)	(6.8)

* ( )는 ’19년도 표준주택 공시가격 변동률

 

□ 시세구간별 변동률

 

ㅇ 시세 9억 미만 중저가주택은 시세상승률 수준인 3% 내외 변동률로 전체 평균(4.5%) 보다 낮게 나타남

 

ㅇ 시세 9억 이상 고가주택은 실제 시세상승분과 함께 현실화율 제고분을 반영함에 따라 변동률이 높게 나타남

 

< 시세 기준 가격구간대별 공시가격 변동률(단위: %) >

계	∼3억	3∼6억	6∼9억	9∼12억	12∼15억	15∼30억	30억∼
4.5	2.4	3.3	3.8	7.9	10.1	7.5	4.8

붙임3

Q & A

 

공시가격 현실화의 기준이 되는 시세는 어떻게 산정하는지?

 

□감정평가사(표준지)와 감정원(표준주택·공동주택)에서 공부조사와 현장조사 등 부동산 특성을 조사하고, 실거래가, 감정평가선례, 시세정보, 매매가격동향통계 등을 종합 분석하여 시세를 산정

 

ㅇ구체적 산정기준과 절차 등은 공개되고 있는 부동산공시법령, 조사산정기준(국토부 훈령), 업무요령 등에서 상세히 규정하고 있음

 

시세 9억원 이상 주택에 대해서만 현실화를 추진하는 이유는?

 

□시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달하는 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급

 

* 가격구간별 평균 현실화율(’19년 68.1%) 미달 공동주택 재고비율(%)
(9억 미만) 31.6 vs (9∼12억) 71.3, (12∼15억) 71.6, (15억 이상) 67.3

 

ㅇ불균형성 정도, 부담능력 등을 고려하여 우선 고가주택부터 추진하고, 내년에 현실화 로드맵을 수립하여 전반적인 개선 추진

 

적용원칙을 미세조정할 수 있다고 하는데 어떤 경우인지?

 

□인접주택이나 동일권역내에서 주택간에 적절한 균형성을 확보하기 위해 필요한 경우에 미세조정할 수 있도록 하고 있으며, 공시대상전체의 0.1% 이내로 매우 제한적으로 적용될 것으로 예상

 

① (사례1) 같은 도로변에 시세 10억 순수단독주택과 시세 30억 5층 건물 중
5층 부분만 주거용(시세 6억)으로 쓰이는 주상용 건물이 혼재된 경우

→ 주상용 건물의 현실화율은 추가제고, 단독주택의 현실화율은 미세하향

 

② (사례2) 재개발지역 내 인접주택 간 토지 시세의 단가는 유사하나 토지면적에 따라 주택시세총액 차이로 중저가·고가로 구분되는 경우

→ 단순히 토지면적이 작아 중저가로 구분된 주택의 현실화율은 추가제고,
토지면적이 커 고가로 구분된 주택의 현실화율은 미세하향

‘20년 공시가격 현실화 추진에 따른 공시가격 변동률 및 보유세 변화에 대한 전망은?

 

□대부분의 주택은 시세 9억원 미만*이므로 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동될 전망임

 

*‘19년 기준, 단독주택의 약 95%, 공동주택의 약 96%가 시세 9억원 미만

 

□강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승하였거나, 시세 9억원 이상인 경우에는 시세변동률과 현실화율 제고분이 반영되어 공시가격과 보유세도 크게 인상될 전망

 

ㅇ강남구나 마포구 등 일부지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있으며,

 

ㅇ이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할
것으로 예상

 

*1주택자의 경우에는 세부담 상한 50%가 적용되고, 장기보유고령자에 대해서는
종부세 세액공제율을 최대 80%까지 확대할 계획

 

ㅇ정확한 공시가격과 보유세는 정밀 시세분석 이후 공시가격(안)에 대한 의견청취를 거쳐 결정·공시된 이후 확인 가능

 

< 서울 주요 아파트 단지 공시가격 및 보유세 추정(세율: 대책발표(안) 적용) >

구분	시세	공시가격	보유세
	변동률	변동률	변동률
강남구 A단지(84.43㎡)	23.50억	17.63억	629.7만
	33.5%	53.0%	50.0%
강남구 B단지(84.99㎡)	29.10억	21.38억	1,042.9만
	22.8%	42.1%	50.0%
강남구 C단지(50.64㎡)	21.60억	16.04억	622.0만
	21.3%	40.2%	50.0%
서초구 D단지(84.95㎡)	34.00억	26.95억	1,684.5만
	20.1%	41.6%	50.0%
마포구 E단지(84.39㎡)	16.00억	11.80억	368.7만
	21.2%	36.5%	50.0%
A+B	52.60억	39.01억	6,558.6만
	27.4%	46.9%	115.21%
C+D	55.50억	42.99억	7,480.2만
	20.4%	41.0%	95.90%
A+B+C	74.20억	55.05억	10,179.8만
	27.6%	44.9%	92.84%

※ 해당 단지 로열 동·호수를 기준으로 연말 시세를 추정·분석한 것으로 실제와 다를 수 있음

주택에 적용되던 공시비율(80%)이 폐지되면 공시가격이 바로 25% 급등하는 것인지?

 

□주택공시비율(80%)이 적용되지 않더라도 바로 공시가격이 인상되는 것은 아님

 

ㅇ주택 공시비율 폐지는 ’19년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용하여 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문임

 

ㅇ앞으로는 공시가격의 시세반영비율(현실화율)을 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획

 

개별부동산 산정 기준이 되는 비교표준부동산 선정의 구체적 방법은 무엇인지?

 

□(토지) 비교표준지는 동일 용도지역의 유사가격권 내 표준지 중에서 이용상황이 동일하고 지리적으로 근접한 표준지 선정

 

ㅇ인근에 이용상황이 동일한 표준지가 없는 경우 등 예외적인 경우에는 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있으며,

 

ㅇ세부용도지역이 동일한 표준지가 유사가격권 내에 없는 경우에는 동일 이용상황의 대용도지역이 동일한 표준지를 선정할 수 있음

 

□(주택) 건물가격이 차지하는 비중을 고려하여 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 비교 표준주택 선정

 

ㅇ 도시지역은 동일 용도지역 내 유사 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택 선정, 건물구조가 유사한 것을 우선 선정

 

ㅇ비도시지역은 동일 용도지역 내 유사한 가격수준 표준주택 중 건물구조가 동일한 표준주택 선정, 도로접면이 유사한 경우 우선 선정

 

ㅇ주택용도(단독/다가구), 건축연도, 경과년수, 주택규모 등을 고려할 수 있도록 세부적 기준 별도 마련

공동주택의 층별, 호별 효용비의 구체적인 기준은?

 

□조사자가 아파트 상한가(로열층)와 하한가(1층) 입력 후, 층별 등급과 등급별 효용비를 적용하여 모든 층의 층별 효용비 산정

 

ㅇ층별 등급은 최고층수에 따라 2∼6개로 구분*하고, 층별 등급에 따른 효용비는 공동주택 단지별 현장조사 및 실거래가 등 가격조사 등을 통해 실제 시장상황에 맞게 조정하여 반영

 

* 최고층수가 2층인 경우 층별등급은 A·B로 구분, 9층 이상인 경우 A∼F로 구분

 

□향·조망·소음 등 호별 효용비는 특성 차이에 따른 실제 시세 격차를 효용비로 적용

 

* (예) A 아파트 시세분석 결과, 다른 특성이 동일한 호의 시세가 남향 10억, 동향 9.7억인 경우 향별 효용비를 남향 1.0, 동향 0.97 적용(통상 1~5% 차이)

 

공시가격 현실화를 반영하여 기초연금 수급이나 건강보험료 등 기준이 조정될 예정인지?

 

□시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정하므로, 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없을 전망

 

□관계부처 T/F를 통해 공시가격과 연관된 복지제도 등 영향을 분석하고, 필요 시 보완방안을 마련할 것임

 

ㅇ기초연금은 65세 이상 어르신들이 보유한 부동산 공시가격 변동을 반영하여 매년말 다음해 기초연금 선정기준액을 조정

 

* ‘20년 공시가격은 ’21년 4월부터 기초연금 수급자 선정기준으로 활용

 

ㅇ건강보험 지역가입자 재산보험료는 ‘재산보험료 등급표’로 산정되므로, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없음

 

-건강보험료는 소득 중심 부과체계로 개편 중이며, ‘22년까지 지역가입자 보험료 중 재산부문 비율은 41%까지 낮아질 것으로 예상

 

* 재산보험료 비중 : ’17년 12월 51.3%→’19년 7월 45.5%→’22년 7월 41%

공시가격 산정시스템을 그동안 표준과 개별로 분리하여 운영 하였던 이유는 무엇이며, 통합시스템은 어떻게 운영되는지?

 

□‘96년 개별공시지가 산정시스템 개발 당시 전산환경이 열악하여,
각 시스템을 분리하여 개발·운영

 

ㅇ표준공시가격 산정시스템은 감정원에서 개발·운영 중이며,
개별공시가격 산정시스템은 ‘16년도부터 부동산행정정보 일원화 사업의 일환으로 부동산종합공부시스템(KRAS)에서 운영 중임

 

□‘21년까지 IT, GIS 기술을 반영한 표준-개별 통합시스템을 개발하여 업무 효율성을 높이고, 표준·개별 간 연계성 및 호환성 강화 계획

 

공시가격 세부 산정자료나 이의신청 검토내역의 공개는 어떻게 이루어 지는지?

 

□공개되는 산정자료에는 해당 부동산의 객관적인 주요 특성과 인근 유사 실거래가, 아파트의 경우 감정원의 부동산테크시세 등 참고가격자료 및 조사자의 검토의견이 반영될 예정임

 

□이의신청 검토내역의 경우 이의신청자의 이의신청 사유와 이에 대한 검토의견 및 이의신청 처리결과 등이 반영될 예정임

 

□공시가격 산정자료는 결정·공시일부터 “공시가격알리미 홈페이지(WWW.REALTYPRICE.KR)”를 통해 확인할 수 있도록 할 것임

 

감정원에서 신설하는 자체 자격제도는 감정평가사 자격과 어떻게 다른지?

 

□부동산 가격공시 업무에 한정하여 필요한 역량을 집중 검증할 수 있는 자격제도를 신설할 계획임

 

ㅇ외부 연구용역 등을 통해 교육프로그램, 시험과목, 자격 난이도 등을 검토하여, 공시역량을 강화할 수 있는 방향으로 만들도록 하겠음

12. 유형별 구체적인 현실화율 산정방법은?

 

□ 부동산 유형별 구체적인 현실화율 산정방식은 다음과 같음

 

ㅇ 공동주택 시세 9~15억 미만

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
65.0%	12억원	α = 4.0%p ·(70-65)/2 + (12-9)/2 = 2.5 + 1.5	69.0%
69.0%	11억원	α = 1.0%p ·(70-69)/2 + (11-9)/2 = 0.5 + 1.0(1.5%p 적용시 70% 초과)	70.0%

 

ㅇ 공동주택 시세 15~30억 미만

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
68.0%	15억원	α = 6.5%p ·(75-68)/2 + (15-9)/2 = 3.5 + 3.0	74.5%
65.0%	20억원	α = 10.0%p ·(75-65)/2 + (20-9)/2 = 5.0 + 5.5→ 5.0 + 5.0(5%p 상한)	75.0%

 

ㅇ 공동주택 시세 30억 이상

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
64.0%	31억원	α = 12.0%p ·(80-64)/2 + (31-9)/2 = 8.0 + 11.0→ 6.0(6%p 상한) + 6.0(6%p 상한)	76.0%

 

ㅇ 단독주택 시세 9억 이상

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
49.0%	12억원	α = 4.5%p ·(55-49)/2 + (12-9)/2 = 3.0 + 1.5	53.5%

 

ㅇ 토지

(’19)	시세	α 산정예시	(’20)
63.0%	-	α = (70-63)/7 = 1.0%p	64.0%
56.0%	-	α = (70-56)/7 = 2.0%p	58.0%