서울시 2040 도시기본계획을 그림위주로 살펴보자

서울시 2040 도시기본계획을 그림위주로 살펴보자

부동산을 공부할 때 먼저 선행해야하는 부분이 그 도시의 기본계획을 살펴보는 일입니다. 도시의 기본계획을 통해서 도시의 발전방향을 살펴보게 되고 투자하려는 곳의 입지를 분석하고 판단해볼 수 있습니다. 대한민국 부동산에서 서울은 반드시 공부해야하는 도시입니다. 

30년이상 경과된 주택 비율을 보게되면 강서구가 상당히 젊은 주택이 많은 도시로 보여지고 종로구, 중구, 용산구는 전체적으로 주택 노화비율이 높은 편이고 강남구, 송파구, 노원구 등은 앞으로 빠르게 재개발, 재건축 사업이 추진될 곳이 있을 것이라는 예상을 해보게 됩니다.

서울시 주요 권역하천은 홍제천, 중랑천, 안양천, 탄천으로 이루어져있습니다. 그 외에 지류 하천은 38개로 도봉천, 당현천, 방학천, 창릉천, 대동천, 가오천, 회계천, 우이천, 묵동천, 월곡천, 성북천, 녹번천, 향동천, 불광천, 청계천, 정릉천, 면목천, 전농천, 봉원천, 망월천, 고덕천, 대사골천, 감이천, 성대천, 세곡천, 양재천, 여의천, 반포천, 사당천, 봉천천, 대방천, 도림천, 시흥천, 목감천, 오류천이 있습니다. 천을 끼고 있는 입지가 있으면 산책로가 있기 때문에 생활이 훨씬 좋아질 수 있을 것을 예상할 수 있습니다.

향후 서울은 UAM 등의 미래교통수단을 투입하면서 하늘길, 지상동, 중심도, 대심도, 한강길 등으로 다양한 교통체계를 구축할 것으로 보입니다. 이중에서 가시적으로 가장 큰 효과를 줄 수 있는 것은 GTX로서 향후 서울의 주요입지와 경기도를 이어주면서 광역권을 획기적으로 이을 것으로 보입니다.

서울시 중심지 체계를 보면 서울시의 발전 방향을 볼 수 있습니다. 3도심 7광역 12지역체계로서 계획이 되어있습니다. 원도심인 서울종로와 금융의 성지 여의도, 그리고 서울의 중심이 된 강남이 주요해짐을 볼 수 있습니다. 이외에 광역 중심은 롯데타워의 잠실, G밸리의 중심 가산대림, 정비후에는 강남의 견주는 입지가 될 용산, LG사이언스파크를 중심으로 새로운 일자리를 형성한 마곡, 언론방송의 중심인 상암수색, 가장 혁신적으로 변하는 지역중 한곳인 청량리왕십리, 서울 최상단의 중심 창동상계가 있습니다. 서울은 경기권과 묶게 된다면 판교를 빼놓을 수 없을 것입니다. 판교에 IT중심의 어마어마한 일자리가 모여있기 때문에 서울의 중심이 원도심에서 경기 남부권의 영향으로 강남으로 집중화는 더욱 심화될 것으로 보입니다.

GTX-A,B,C열차로 인해 삼성역, 서울역, 청량리역를 중심으로 광역대도시권의 교통망이 설치될 예정입니다. 

서울에서 집중되는 사업은 청년첨단 혁신축(바이오/의료/ICT), 감성문화 혁신축(방송/문화/미디어/R&D), 국제경쟁 혁신축(역사/금융/업무/핀테크), 미래융합 혁신축(AI/R&D/로봇/MICE)입니다. 

 

서울시 도시 용도지역을 보게되면 상업지역은 중구, 종로구, 강남구, 송파구 일대로 많이 몰려있습니다. 준공업지역은 영등포구, 구로구, 금천구, 강서구, 성동구, 도봉구에 많이 집중되어 있습니다. 주거지역은 모든 구에 전반적으로 형성되어 있습니다.

권역생활권으로는 서남권, 동남권, 도심권, 서북권, 동북권으로 나눌 수 있습니다.

도심권은 용산공원이 서울시 최대공원으로 탈바꿈하게 되면서 한강변 재개발과 서울역일대 재개발등으로 혁신적으로 바뀌게 될 것으로 예상됩니다. 

동북권은 서울시에서 바오이오의료 클러스터를 중심으로 광운대-석계역 상업기능 연계되고 청량리, 왕십리의 교통기능 강화될 것으로 보입니다.

서북권은 DMC중심의 산업개발이 가장 주요할 것으로 보입니다.

서남권은 G벨리와 여의도,영등포를 중심으로 노량진뉴타운, 신길뉴타운 등이 눈에 띄는 사업으로 보입니다.

동남권이 가장 핵심입니다. 강남-삼성으로 이어지는 업무지구와 경부간선도로 지하화로 인하여 녹지 조성은 분열된 경부고속도로의 좌우 생활권을 하나로 통일 시켜줄 것입니다.